全球生命科学地产龙头：亚历山大 Alexandria Real Estate Equities(ARE)

亚历山大 Alexandria Real Estate Equities（NYSE：ARE）是一家总部位于加利福尼亚州帕萨迪纳 26 North Euclid Avenue（邮编 91101-6104）的生命科学房地产投资信托公司，1994 年创立并在马里兰州注册成立，全职雇员 514 人（Yahoo Finance），专注于为生命科学和先进技术企业提供实验室与办公空间，是全球生命科学地产领域的开创者与龙头企业，也是标普 500 指数成分股。

亚历山大美股百科

理解亚历山大，最关键的一点是它做的不是普通写字楼，而是给搞新药、搞生物技术的公司量身定做的“实验室地产”。普通办公楼装不下通风柜、洁净间、重型实验设备，也经不起化学品和生物样本的特殊要求，而亚历山大从 1994 年创立起就只做这一件事，把实验室地产从一个没人看好的冷门，硬生生做成了一个机构投资者都认的资产类别。它的物业大多选在大学和科研机构扎堆的地方——大波士顿、旧金山湾区、圣迭戈、西雅图、马里兰、北卡研究三角区和纽约——因为离人才和实验室近，租户才愿意长期留下来。公司名字取自古埃及的亚历山大城，正是看中那座城市与科学的渊源。

公司的主要业务与产品包括：

• Megacampus 协同园区：在 AAA 级创新集群所在地开发、拥有并运营大型协同园区，把实验室、办公、会议与配套服务放在同一个园区里，让不同规模的生命科学公司互相借力；
• 实验室与办公租赁：向制药、生物技术和先进技术企业出租实验室与办公空间，租户包括礼来、Moderna、百时美施贵宝、武田、罗氏和 Illumina 等，2024 年前十大租户合计贡献约 24% 的收入；
• 开发与再开发：在核心集群拿地新建或把老物业改造成符合现代实验要求的实验室，截至 2024 年底，公司拥有或投资 391 处物业，总面积 4,410 万平方英尺；
• Alexandria Venture Investments：公司的风险投资部门，投资处于早期的生命科学企业，既是财务投资，也为园区储备未来的租户；
• Alexandria LaunchLabs 创业平台：为初创生命科学公司提供拎包入住的实验室、办公空间、导师辅导与种子资金，帮助它们从实验室走向产业化；
• Science Hotel 等特色产品：面向早期生命科学公司的灵活空间产品，让小团队不用一开始就签下整层实验室，也能在园区里逐步扩张。

财务方面，亚历山大 2024 年营收 31.16 亿美元、净利润 3.09 亿美元，总资产 375.27 亿美元、净资产 178.89 亿美元。按 2024 年收入的市场分布看，大波士顿占 36%、旧金山湾区占 21%、圣迭戈占 16%、马里兰占 7%、北卡研究三角区占 6%、西雅图占 5%、纽约市占 4%，其余市场合计约 4%。看这家公司不能只盯着租金收入，更要看生命科学行业的融资景气度——当生物技术公司融资困难时，新实验室的需求和租金增速都会放缓，而它手里位于核心集群的稀缺物业，正是穿越周期的底气所在。公司在纽约证券交易所上市（代码 ARE）。

亚历山大历史百科

• 1993 年：雅各布工程集团的合伙人请律师兼注册会计师乔尔·马库斯起草商业计划，筹建一家专门投资生命科学地产的房地产投资信托；
• 1994 年 1 月：乔尔·马库斯与杰里·苏达斯基创立亚历山大，成为第一家专注于生命科学行业的房地产投资信托，首轮融资 1,900 万美元；
• 1994 年 6 月至 12 月：公司在圣迭戈托里松地区收购首批物业，共 4 栋建筑；
• 1996 年 5 月至 12 月：公司把业务扩展到西雅图和华盛顿特区郊区市场；
• 1997 年 5 月：公司在纽约证券交易所首次公开发行股票，代码 ARE，募资 1.55 亿美元；
• 1997 年：公司进入大波士顿和北卡研究三角区市场；
• 1999 年：公司扩展到旧金山湾区市场；
• 2002 年：公司推出首个自有产品 Science Hotel，面向早期生命科学公司；
• 2003 年：公司在西雅图联合创立 Accelerator Corporation；
• 2005 年：公司赢得纽约市经济发展公司的招标，负责开发和运营纽约市首个商业生命科学园区——亚历山大生命科学中心（纽约）；
• 2005 年 9 月：公司在旧金山 Mission Bay 破土动工；
• 2006 年 7 月：公司宣布收购位于马萨诸塞州剑桥市中心的 Technology Square 园区；
• 2010 年 8 月：公司从圣迭戈的 Veralliance Properties 收购关键人员与战略设施；
• 2010 年 9 月：纽约市亚历山大生命科学中心正式开业，迎来首批租户；
• 2017 年 6 月：公司在纽约市亚历山大生命科学中心开设首个 Alexandria LaunchLabs 创业平台；
• 2018 年 4 月 23 日：斯蒂芬·理查森与彼得·莫利亚出任联席首席执行官；
• 2018 年秋季：Alexandria LaunchLabs 在剑桥 One Kendall Square 园区开设第二家；
• 2019 年：哥伦比亚大学选定在该校医学院校区设立纽约市第二家 Alexandria LaunchLabs；
• 2022 年 7 月 31 日：理查森退休，莫利亚出任唯一首席执行官；
• 2024 年 1 月 5 日：公司迎来成立 30 周年。

亚历山大美股投资

参考资料：
Alexandria Real Estate Equities 官网
ARE 行情走势
ARE SEC.GOV
ARE Wikipedia