波士顿地产 BXP, Inc.(NYSE:BXP)成立于1970年，总部位于美国马萨诸塞州波士顿市，全职雇员826人，是美国最大的上市高端写字楼开发、持有和管理公司之一，业务集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六大门户市场，截至2023年底持有或参股188处商业地产，可出租面积约5,330万平方英尺。
波士顿地产 BXP, Inc.(BXP)美股百科
波士顿地产的故事从1970年开始：莫蒂默·扎克曼和爱德华·林德在波士顿创办了这家公司，一开始就是做开发起家，而不是单纯收租的房东。1985年，公司在纽约哥伦布圆环的旧会展中心再开发竞标中胜出，虽然最后没有推进开发、转手卖掉了地块，但这件事让它在纽约站稳了脚跟；次年建成的纽约列克星敦大道599号，是它在纽约开发的第一栋楼。1997年6月公司上市，此后一路买进旧金山海湾中心、波士顿保诚大厦、纽约通用汽车大厦等市中心地标，逐渐成为全美高端写字楼的代表性业主。2024年7月1日，公司正式由 Boston Properties, Inc. 更名为 BXP, Inc.，名字变短了，业务却比过去更广——写字楼仍是基本盘，生命科学园区、住宅和零售配套也占了越来越大的比重。现任首席执行官为欧文·托马斯，总裁为道格拉斯·林德。
BXP, Inc.产品和服务包括：
- 甲级写字楼租赁：向金融、法律、科技和专业服务公司出租市中心和城郊的高端办公楼，租户多为信用较好的大企业，租期通常较长，是公司最主要的收入来源。
- 开发与再开发：自己拿地、设计、建造高端写字楼和综合体，也对老楼进行改造升级，比如在纽约、波士顿和旧金山核心地段新建地标办公楼，卖给机构或长期持有收租。
- 生命科学地产：为生物医药公司提供实验室和研发办公空间，尤其集中在波士顿剑桥一带，满足实验楼对通风、承重和合规的特殊要求。
- 住宅租赁：在波士顿、旧金山和华盛顿特区等地持有公寓楼，向城市白领和家庭出租，与写字楼、零售组合成混合用途社区。
- 零售与酒店配套：在写字楼底层和综合体内经营商场、餐饮和一家酒店，给上班族和周边居民提供消费场所，也为物业本身引流。
- 物业管理与客户服务：自有团队负责楼宇日常运营、维修、安保和租户服务，靠响应速度和服务质量留住大客户，这是公司多年标榜的看家本领。
财务方面，波士顿地产2023年营收32.74亿美元，净利润2.91亿美元，总资产260.26亿美元，净资产88.77亿美元。房地产信托的盈利不能只看净利润：折旧摊销会把账面利润压得很低，业内更常看租金收入和运营资金（FFO），2023年公司FFO约为12.75亿美元。截至2023年底，公司持有或参股188处物业，可出租面积约5,330万平方英尺，收入主要来自六大门户市场的租金，利率上升和写字楼空置率是它最需要面对的两大变量。
波士顿地产 BXP, Inc.(BXP)历史百科
- 1970年，莫蒂默·扎克曼和爱德华·林德在波士顿创办波士顿地产公司。
- 1985年，公司在纽约哥伦布圆环旧会展中心再开发竞标中胜出，后未推进开发、转手出售该地块。
- 1986年，公司完成纽约列克星敦大道599号大楼，这是它在纽约开发的第一栋楼。
- 1990年，公司开始建造位于华盛顿特区的美国国家航空航天局总部大楼。
- 1997年6月，公司通过首次公开募股上市。
- 1997年10月，公司收购巴尔的摩东普拉特街100号大楼。
- 1998年，公司以约12.2亿美元收购旧金山海湾中心，并以5.19亿美元买下波士顿保诚大厦及保诚中心商场。
- 2000年至2001年，公司在弗吉尼亚州雷斯顿镇中心完成多栋办公楼的开发。
- 2002年，公司把美国国家航空航天局总部大楼出售给韩国韩亚金融集团。
- 2002年至2005年，公司在华盛顿特区建造纽约大道901号大楼。
- 2008年6月，公司以28亿美元收购纽约通用汽车大厦，创下当时美国单栋写字楼的最高成交价。
- 2010年10月，公司以9.3亿美元收购波士顿克拉伦登街200号大楼（原约翰·汉考克大厦）。
- 2012年，公司与海因斯地产合作开发旧金山 Salesforce 大厦。
- 2019年，公司收购 Salesforce 大厦100%权益，成为该楼的唯一业主。
- 2024年7月1日，公司正式由 Boston Properties, Inc. 更名为 BXP, Inc.。
波士顿地产 BXP, Inc.(BXP)美股投资
波士顿地产的股价表现与美国写字楼市场的景气度、六大门户市场的出租率和租金走势、利率水平以及公司的开发和资产处置节奏密切相关：出租率回升、租金上涨、开发项目顺利出租，租金收入和运营资金就会改善；反过来，远程办公普及导致需求疲软、利率高企推高融资成本，都会压制估值。作为一只派息较稳定的房地产信托，它也是观察美国高端写字楼复苏情况的重要标的之一。不过，个别大楼空置、资产减值、合资项目亏损以及再融资成本上升，都可能让季度利润出现较大波动，投资者在关注分红的同时，也需要留意出租率、租金变化和运营资金的走势。
参考资料：
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