Federal Realty Investment Trust(NYSE:FRT)成立于1962年，总部位于美国马里兰州北贝塞斯达，全职雇员314人，是美国历史悠久的高端零售地产投资信托，主要在人口密集、收入较高的沿海大城市持有、经营和改造零售及混合用途物业。
Federal Realty Investment Trust(FRT)美股百科
Federal Realty 由塞缪尔·戈利茨于1962年在华盛顿创立，1999年改组为马里兰州的房地产投资信托，是美国历史最悠久的公开上市零售地产信托之一。它的选址思路很固定：只进人口密集、收入较高、新供给很难再建的沿海大城市和一线郊区，从华盛顿到波士顿的东北走廊，加上加州和南佛罗里达，后来又向个别基本面扎实的内陆市场延伸。公司一直靠收租和改造旧物业赚钱，而不是靠频繁买卖物业赚差价，季度分红自创立以来从未中断，连续上调分红已达58年，是房地产信托行业里最长的纪录。截至2025年底，公司持有104处物业，约3,700家租户、2,880万平方英尺商业面积和约2,700套住宅单元。
Federal Realty Investment Trust产品和服务包括：
- 购物中心租赁：向约3,700家商户出租商铺，租户以超市、折扣零售、餐饮和生活服务为主，超市是很多社区购物中心稳住客流的锚点。
- 混合用途街区：把购物、餐饮、居住和办公放在同一个街区里运营，代表作是加州圣何塞的 Santana Row、马里兰州北贝塞斯达的 Pike & Rose 和马萨诸塞州萨默维尔的 Assembly Row。
- 住宅租赁：物业里附带约2,700套住宅单元，住户本身就是楼下商铺的常客，租金和商业租金互相带动。
- 物业经营与改造：对老购物中心做翻新、加密开发和业态调整，例如在原有地块上加建住宅和零售面积，让一块地的收入越做越厚。
- 餐饮与体验业态招商：引进餐厅、健身、娱乐和生活服务品牌，把单纯买东西的购物中心变成周边居民日常会去的街区。
- 收购与资产循环：有选择地买入符合选址标准的物业，同时卖出边缘住宅和成熟零售资产回笼资金，2025年第四季度就以3.4亿美元新买了多处资产。
财务方面，2025年公司营收为12.79亿美元，净利润为4.11亿美元，年末总资产为91.3亿美元、净资产为32.5亿美元。房地产信托常用的资金运营指标 FFO 为每股摊薄7.22美元，同比增长6.6%，归属于普通股股东的净利润为每股摊薄4.68美元，高于2024年的3.42美元。2025年全年公司签下454份租约、共250万平方英尺，可比租金在现金口径下上涨15%、直线法口径下上涨27%，是十多年来最强的租金涨幅；年末可比物业出租率为94.5%，整体出租率达96.6%，年末流动性约13亿美元。公司给出的2026年核心 FFO 指引为每股7.42至7.52美元。
Federal Realty Investment Trust(FRT)历史百科
- 1962年：塞缪尔·戈利茨在华盛顿创立 Federal Realty。
- 1965年：公司买下马里兰州罗克维尔的 Congressional Plaza，这处物业后来成为周边高收入、高密度社区的典型代表。
- 1999年：公司改组为马里兰州的房地产投资信托。
- 2007年：创始人塞缪尔·戈利茨去世。
- 2008年：公司以4,170万美元收购佛罗里达州博卡拉顿的 Del Mar Village。
- 2012年：公司以1.27亿美元收购马里兰州 Montrose Crossing 的控股权，并以1.835亿美元收购加州埃尔塞贡多的一处物业。
- 2013年：公司以2,050万美元出售纽约州森林小丘的一家影院物业。
- 2014年：公司以1.61亿美元收购新泽西州蒙茅斯县的两家购物中心。
- 2015年：公司按1.102亿美元的物业估值收购南迈阿密 The Shops at Sunset Place 85%的权益。
- 2016年：公司被纳入标普500指数。
- 2017年：公司以1.07亿美元收购伊利诺伊州芝加哥的 Riverpoint Center，并以3.45亿美元收购洛杉矶县的七处物业。
- 2021年：公司以1.75亿美元收购加州拉梅萨 Grossmont Center 60%的所有权，并着手对其进行改造。
- 2025年2月：公司以1.235亿美元完成对加州蒙特雷 Del Monte Shopping Center 的收购。
- 2025年第四季度：公司以1.87亿美元收购马里兰州安纳波利斯市中心物业 Annapolis Town Center。
- 2025年第四季度：公司收购内布拉斯加州奥马哈的 Village Pointe，首次进入奥马哈市场。
- 2026年2月12日：公司公布2025年全年业绩，FFO 为每股摊薄7.22美元，同比增长6.6%。
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