派息111季、持仓1.5万处房产，Realty Income还值得长线持有吗？
Realty Income（NYSE: O）自1994年IPO以来，长期表现强劲，累计回报远超标普500指数（SNPINDEX: ^GSPC）。然而，在过去十年间，这家专注净租赁（Net Lease）的房地产投资信托基金（REIT）却明显跑输大盘。
这在一定程度上是由于这十年来，以科技巨头为首的大盘权重股快速上行，拉高了标普500的整体回报。但即便如此，Realty Income十年总回报仅为108%（年化约7.6%），对于期望稳健增长的长期投资者而言，仍显逊色。
值得指出的是，这种“跑输”并非源自公司业务本身的恶化。Realty Income的物业依旧带来可预测、稳定增长的租金收入；管理层仍每年能高效部署数十亿美元资本用于扩张；公司盈利能力持续上升，使得管理层能够不断提高分红，目前已连续111个季度派息增长。
Realty Income的基本面依然稳健
截至今年第一季度，Realty Income共持有15,627处房产，其中约73%的租金收入来自零售租户。组合出租率维持在98.5%的高水平，尽管期间有近200份租约到期，公司依然实现了104%的租金回收率，显示出其极强的租金议价与续租能力。
以调整后运营资金（AFFO）这一房地产行业核心盈利指标衡量，Realty Income在高利率环境下仍实现了同比3%的增长，反映出其强韧的盈利能力。
本季度，Realty Income以平均初始收益率7.5%投资了14亿美元新资产，其中约六成投资于欧洲市场。公司全年计划总投资额为40亿美元，实际金额可能更高。依托其优异的企业信用评级，公司近期成功以5.125%的利率发行新债，表明即使在当前融资成本上升的背景下，收购新资产在经济上依然具有吸引力。
此外，Realty Income的商业模式天生具备抗周期属性。大多数租户签订的是长期三网租约（Triple Net Lease），租金条款具有高度可见性，并附带逐年递增机制。即使在2020年疫情初期——众多租户无法正常营业的极端情境下——公司整体出租率也未曾较高点下降超过1个百分点。
Realty Income未来五年会走向何方？
未来五年Realty Income股价的走势，将在很大程度上取决于利率环境的演变。正如前文提及，公司过去十年回报表现平平，很大部分原因是经历了两轮加息周期，联邦基金利率比十年前高出逾400个基点。
因此，如果未来几年利率整体回落，且五年后的利率明显低于当前水平，那么Realty Income很可能跑赢大盘。反之，如果利率维持高位甚至进一步上行，公司股价回报可能仍将维持在中至高个位数水平，继续落后于整体市场。
不过，**与股价相比，我对Realty Income业务五年后的前景更具信心。**从目前趋势来看，公司物业组合出租率大概率仍将维持在98%以上，并持续扩张，每年投资额达到数十亿美元——毕竟，其目标领域中可投资资产的市场规模以万亿美元计。
我也预计未来五年内，欧洲资产将在Realty Income整体组合中占据更大比重。此外，不论股价如何波动，其年度派息也大概率将比当前水平增长约20%，这与其过去年均4%的分红增长速度基本一致。
投资者视角总结
Realty Income 是我持有超过十年的核心仓位之一，并计划继续持有数十年。从长远角度看，我对其未来回报充满信心——尤其是在未来20年间经历多个利率周期之后，我相信这家公司将持续创造出色的总回报。但对于未来五年这一中期时间窗口，其股价表现仍存在不确定性。
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